Abogados especialistas en reclamar hipotecas multidivisa

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Preguntas frecuentes sobre hipotecas multidivisa

• ¿Qué es un préstamo hipotecario multidivisa?

Un préstamo hipotecario multidivisa es un crédito con garantía hipotecaria al que se le incorpora una opción multidivisa en virtud de la cual el préstamo queda referenciado a una divisa extranjera, distinta de la local, en la que se abonan las cuotas periódicas de amortización.

La ventaja de este tipo de préstamo multidivisa está en utilizar como referencia el LIBOR (frente al EURIBOR) y una moneda depreciada respecto del euro donde los tipos de interés del país de esa moneda son más bajos que los del euro, así como en la posibilidad de cambiar de moneda si la tomada como referencia altera su relación con el euro.

Estas ventajas motivaron que las entidades financieras ofrecieran estos préstamos a determinados colectivos durante los años 2007 y 2008, con el pretexto de obtener un préstamo “más barato” al beneficiarse de los intereses más bajos que ofrecían divisas extranjeras (principalmente el yen japonés y el franco suizo), pues el Euribor había iniciado una escalada ascendente que le llevó a alcanzar el 5,5% en octubre de 2008.

• ¿Qué riesgos plantean las hipotecas multidivisa frente a un préstamo convencional (euro/Euribor)?

Aquellas personas que sin formación e información adecuada contrataban una hipoteca de esta naturaleza para la compraventa de su vivienda quedaban expuestos, sin saberlo, a un producto altamente volátil y especulativo.

Podemos identificar al menos 3 aspectos principales que hacen que una hipoteca multidivisa resulte más compleja y arriesgada que un préstamo tradicional:

El primer dato es que están sujetos al índice de referencia LIBOR cuyo acceso es más restringido y su entendimiento más complejo que el EURIBOR, que es el índice al que se sujeta prácticamente la totalidad de los préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas habituales. Este riesgo dificulta el seguimiento y entendimiento del préstamo.

En segundo lugar, al quedar sometidos los pagos de las cuotas de la hipoteca a la fluctuación de una divisa extranjera el préstamo pasa a ser revisado mes a mes, lo que implica quedar expuesto a una gran volatilidad y a la obligación de tener que hacer un seguimiento cada mes durante los 20 o 30 años que pueda durar el préstamo. En cambio, los préstamos referenciados al Euribor 12 meses, al ser revisados anualmente, permiten tener una mayor capacidad de planificación y estabilidad durante 1 año, lo que parece más adecuado cuando lo que se pretende es adquirir un préstamo a largo plazo.

En tercer lugar, el mayor riesgo al que quedan sometidos quienes hayan suscrito hipotecas multidivisas es el riesgo de fluctuación de la moneda, por 2 razones principalmente:

1. De un lado porque si el tipo de cambio es desfavorable al euro, la cantidad de euros que se destinan a pagar las cuotas implica amortizar menos capital, por lo que para mantener el mismo nivel de reducción de capital es preciso aportar más euros, lo que se traduciría en una subida de la cuota
2. De otro porque el tipo de cambio se aplica no sólo a las cuotas periódicas de amortización, sino que supone también un recalculo constante del capital prestado, que no es una cantidad fija, sino una representación en la divisa elegida de los euros recibidos que se recalcula cada mes en función del tipo de cambio. Como consecuencia de este riesgo quienes contrataron préstamos hipotecarios multidivisa han visto que el importe de su deuda se ha ido incrementado, de forma que con el transcurso del tiempo y pese a haber pagado durante años sus cuotas, deben actualmente más dinero al banco que cuando recibieron el préstamo.

Existen otros riesgos derivados de la fluctuación de la divisa, como la materialización en euros del incremento que la fluctuación de las monedas tiene sobre el principal prestado en caso de ejercitar la opción de cambio; la obligación de tener que aportar una mayor garantía en caso de que la deuda se incremente por la fluctuación de la divisa, la posibilidad de que el banco de por resuelto el contrato con una deuda exponencialmente superior a al inicialmente contratada, etc.

• ¿Qué se pretende presentando demanda contra los tribunales y por qué los juzgados declaran la nulidad de estos préstamos?

La extrema complejidad y riesgos de estos préstamos multidivisa hace que estén pensados para empresas que comercializan y actúan en el ámbito internacional, pero no como un instrumento de crédito para consumidores que adquieren un préstamo (de por vida) para comprar su vivienda habitual invirtiendo todos sus ahorros.

Estas circunstancias han provocado que tanto el Tribunal Supremo como las distintas audiencias provinciales y juzgados de nuestro país entiendan que, ante el incumplimiento de las obligaciones de información de las entidades financieras, procede declarar la nulidad parcial de los préstamos hipotecarios multidivisa en lo que se refiere a las cláusulas multidivisa, obligando al Banco a devolver las cantidades cobradas en exceso desde el inicio y a recalcular el préstamo como si desde un principio se hubiera contratado en euros. De esta forma usted no solo podrá recuperar las cantidades pagadas en exceso desde su suscripción junto con las comisiones del cambio de moneda correspondientes, sino que conseguirá que el préstamo deje de estar referenciado a la divisa extranjera y pase a estarlo a euros hasta su finalización.

Como ejemplo, la declaración de nulidad de las cláusulas multidivisa en un préstamo de 240.000€ suscrito en el año 2008, por un plazo de 30 años y referenciado a yenes japoneses, implicaría la devolución de más de 30.000€. Adicionalmente, la declaración de nulidad del clausulado multidivisa implicaría que el préstamo quedaría referenciado en euros/Euribor respecto de las cuotas futuras, lo que supondría un ahorro en las liquidaciones de las cuotas pendientes de más de 83.000€.

En OB Abogados & Compliance somos especialistas en hipotecas multidivisa, por lo que si usted o su empresa ha contratado una hipoteca multidivisa pónganse en contacto con nosotros y estudiaremos su caso de forma personalizada para valorar las posibilidades de obtener una sentencia favorable que le permita anular el clausulado multidivisa, recuperando con intereses las cantidades cobradas indebidamente por el banco y evitando que le sigan aplicando las cláusulas multidivisa en lo que resta de vida al préstamo.

• ¿Qué documentos y pasos se necesitan para valorar su caso?

Cada caso debe ser estudiado de forma personalizada ya que el contrato, el perfil de quien contrata y el proceso de contratación son únicos, siendo estos factores valorados en conjunto los que determinarán las posibilidades de éxito

Es por ello que, de cara a realizar un adecuado análisis de su situación, es necesario que nos remita copia completa del contrato de préstamo y del cuadro de amortización[1] (o justificantes de las cuotas pagadas) para, a continuación, concertar una reunión (sin coste alguno) en la que poder conocer las concretas circunstancias en las que se desarrolló la contratación.

[1] El cuadro de amortización es una tabla en la que se desglosa las cuotas que ha ido pagado, los intereses, el capital amortizado y la deuda pendiente. Puede solicitarlo directamente en la entidad.